杭州限价已“死”,房价开始新一轮上涨!

杭州新闻新闻 / 房特首 来源:房特首 发布日期:2020-04-09 热度:83C
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在“稳地价”方面,杭州是全国最佳操盘手。

沁园事件、天空之城涨价、旭辉自持拿新塘、万科“亏本”入勾庄等每一宗关键项目上的“走位”,堪称对市场热度“教科书”级别的把控。

这次又“放风”了滨康综合体限价达51500元/平(已核实),以非核心地块带动滨江房价首进5字头,明显是为后续区政府、奥体等核心地块限价腾出上浮梯度空间,提高拿地预期。

而鸽王的“破限”,让难兄难弟时代滨江悦和中海云宸瞬间飘出香味,变相盘活了续销热度。

从杭州壹号院到御滨府、滨康综合体,限价从48000元/平涨到49200元/平,再到51500元/平。

限价已“死”,地段越差,售价反而更高,滨康综合体的限价已经完全脱离了地段本身的真实价值,周边次新二手成交价只有4.2到4.8万。

当限价失去了对板块价值的指导意义,摇号“红利”时代也走向尾声了。

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我们得到消息,杭州今年会“控地价、放限价”,滨康综合体只是刚刚开

后续出让的包括钱江世纪城奥博地块、金沙湖地块、三墩北地块等可能会刷高我们原有板块价格认知。

关于双限政策本质,我们在去年旧文关于杭州“双限”不得不说的真相!就指出:杭州限价是有每年5%%u7684涨幅额度的

并且从去年底风声放松伊始,就朝着刚需消灭“2字头”,改善站稳“5字头”,顶豪冲刺“7字头"的板块分级限价目标挺进。

仁恒滨江园备案均价70800元/㎡,突破钱江新城限价天花板,后续项目有望站稳“7字头”;

杭州刚需第一“网红地”,大江东限价涨到19000元/㎡17800元/㎡的融创城更香了;

“心比天高命比纸薄”的三塘限价也拉高到47000元/㎡,而9月份西房竞得的相邻地块限价才45000元/㎡;

富力中心和天空之城以及两宗土地从31000元/㎡涨到了34500元/㎡而且高层3.45万、小高层3.7万、洋房4万,未来科技城今年的新房价格体系基本也定了;

去年10月,伟业拿下塘栖地块精装限价才19800元/㎡,而本月成交的绿地塘栖地块已提高至23100元/㎡,涨幅高达17%%uFF1B

1月成交的旭辉青山湖项目精装限价为26880元/㎡,而青山湖科技城的精装高层成交价实际只在2万以内;

实际上,杭州一直是温水煮青蛙式的放松限价,局部突破,以点带面,也让调控力度“感知不强”,不会再出现舆论哗然的“沁园退款事件”。

板块交替提价,形成阶段性利差,分批“掩护出货”,其他版块涨价只是时间问题。

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一直以来,限价的存在教育了多数购房者:倒挂空间是新房选筹标准

但限价的浮动也抬高了新房预算,因为性价比,是“比”出来的。

如果滨康路能卖5.15万,丹枫四季和杭州壹号院最少应该高出1万到1.5万的价差,整个钱江世纪城和市北西的性价比更加爆棚,连悦龙府的置业顾问都露出了久违的笑脸;

当三塘卖4.7万,艮北卖4.24万,一直依赖外部渠道启动续销金茂府看样率明显提高,城东新城重新进入改善备选项之一;

杭州南站如果卖3.2万,一站之隔姑娘桥的2.5万成了“真香桥”,也轻松解决了奥克斯、众安、赞成等地块的去化问题;

有青山湖2.68万对比,几乎抬升了杭州所有刚需板块的性价比,湖新城(临平北)的2.08万,大江东的1.9万,虽然上涨,现在看来依然是刚需的最佳避难所之一。

而限价放松的最核心目标是提高了开发商拿地热情,激发了土拍市场。

比如祥生4%%u81EA持拿下的大学城北,而去年年底该板块还曾“流拍”;旭辉自持3%%u9EBE师入“旮旯”板块—新塘,吹响了萧山土地市场复苏的号角;万科几乎保本拿下的城北地块,让勾庄限价突破3万大关,连璀璨澜庭的维权业主也安静了些许。

这都反应了限价放松后,开发商对市场预期和利润空间的普遍看好。

虽然滨康综合体、三塘地块、新塘地块、城东等板块限价“失真”,不乏市场看空,但也体现了官方对这些区域未来的价值预判。

敢于在如今疫情不明朗的行情下推出高价“争议地”,也呼应了之前杭州副市长的罕见发声—“要对杭州楼市长期看好”。

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同样,虽然限价与部分板块价值脱钩,但也拉高了对二手房的性价比预期。

我们多次强调:随着价格倒挂严重的“红盘”越卖越少,今年杭州次新二手房的户型、地段、品质优势会更加明显。

也就是说,在核心板块,次新二手房比新房贵10%%u662F正常市场现象。

据我们了解,万科勾庄地王诞生后,周边的滨江旭辉万家之星、海德公园业主已经部分提价

滨康综合体消息放出后,附近东方花城、官河锦庭、阳光城上府等二手房迎来了带看热潮,特别是总价较低的阳光城上府上周成交了2套

钱江世纪城、申花、未来科技城、桥西的优质次新二手房价格一直在涨,3月开始带看量和成交量度就稳定上升

当然,城东、下沙、南卧、三塘、塘栖等本来二手房就疲弱的板块,若经过2~3次限价上扬,真实价值可能严重高估,届时新房售价可能还卖不到限价,而库存的进一步增加,可能导致其二手房价格横盘微跌。

比如塘栖地块精装限价23100元/㎡,涨幅达17%%uFF0C但最终土地却底价成交,开发商对地块本身不看好;

城东新城三年前就“顶格”限价至4.2万,但目前的去化情况显而易见,几乎就是为钱江新城和钱江世纪城“免费”导流

所以,二手房涨跌价是市场需求,也是对限价政策的自然修正,再通过放松限价,可以逐步改善一二手房价极度扭曲和网签数据失真问题。

而核心地段次新二手房的价值崛起“筛选”高新人才,弱势板块二手房走低可以提供奋斗之所。

让好地段匹配好价格,形成合理的房价梯度,城市才能人心可定,未来可期。

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住建部曾喊出“坚决问责”,但也明确提出要“稳地价”。

此次限价放松稳地价的同时,要维持每年房价涨幅5%,但分摊到每个板块,会出现快涨慢跌或者横盘的分化。

因此,杭州房价长期呈“螺旋式上涨”的趋势不会改变。

加上去年杭州新入常住人口55.8万人,而新房成交仅仅13.8万套,新增人口和住房供应的增速一致,供需极为稳定。

所以,从逻辑链最初端,杭州房价未来下降的可能性也极小。

“限价”政策的放松或逐步退出,让市场发挥主体作用,该涨的涨,该跌的跌,对购房者远期一定是好事。

因为控地价、放限价拉大了楼面价与售价的价差,让购房者有选择空间,也让开发商有了产品打造的利润空间

在全城“闭眼摇”的同时,开发商不必再偷偷减配省成本,避免紧随“抢房潮”之后的“维权潮”。

而短期套利的空间也会逐渐消失,投机炒房客逐步退场,当某天新房均价略高于或持平二手房时,杭州可能不需要摇号,也不需要再限价。

不看倒挂看产品,房子回归到居住属性,才是真正的“房住不炒”。

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