2月二手住宅:原地过年威力显,春节月成交破万宗

本地资讯新闻 / 来源:快资讯 发布日期:2021-03-25 22:09:40 热度:79C
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2021年2月,广州市二手住宅成交量(自助网签+中介网签)为10132宗;环比1月同期(15724宗)环比下降35.56%,同比大涨8.6倍(去年受疫情影响,需求急冻);为历史上第二次春节月成交破万的年份(2017年2月成交10375宗)



价格方面,本月二手网签均价为31300元/平,环比下跌2.7%。

导致整体价格微幅下跌的主因:一、本周各区成交相对低迷,而外围区成交占比有所增加,从而导致价格被结构性拉低。二、经历前段时间的调价过后,目前业主报价已经相对稳定、合理。

加上放高价盘源市场接受度低,将处于长时间僵持。因此,本月价格属于合理回调。



广州中原研究发展部认为,2月二手市场主要有以下几方面特征:

(1)担心调控收紧,加快入市步伐。

自1月以来,广州信贷环境明显趋紧,贷款利率亦有所上调。加上东莞调控政策再次加码等信号的释出。因此,随着3月“调控月”的逼近,不少买家担心限购政策进一步收紧,错失入市“车票”,从而加快置业步伐,把握入市时机。

(2)原地过年威力显著,需求持续活跃。

有别于往年春节月,今年成交并未有出现明显的季节性转冷的现象。今年在官方大力提倡“原地过年”的背景下,整体成交活跃度明显优于往年。据监测发现,今年2月新增客户数量同比2020年增加4.4倍,较2019年春节月增加1.5倍。二手带看量较2019年同期净增85.3%。

(3)业主惜售心理严重,市面上盘源紧缺。

目前业主放盘积极性依然较低,不少热点板块货源紧缺,市场表现供不应求。但需要指出的是,相比前起前段时间而言,目前部分业主报价已相对稳定,没有出现明显涨价的现象。

01.海珠成交反超天河,花都、荔湾跌幅最小

受春节假期效应影响,各区的成交量普遍下滑。



外围花都、从化两区整体跌幅较小,本月分别共成交932宗、343宗,环比分别下滑26.0%、28.2%。其中,外围南沙跌幅最为明显,本月共成交545宗,环比下降40.8% ;中心区方面,荔湾、海珠跌幅相当,本月分别成交659宗、1474宗,环比分别下降27.1%、29.5%。其中,海珠成交更是超越天河(1401宗)稳居各区首位。

02.天河区:珠城缺货未能改善,东圃价格保持稳定

本月天河二手网签宗数(自助网签+中介网签)为1401宗,环比下降41.9%。据广州中原研究发展部监测发现,本月天河区天河北板块、珠江新城板块、东圃板块等板块成交活跃度最高,支撑起区域大部分成交。

其中天河北板块凭借教育资源的优势,需求居高不下。板块以侨怡苑表现最为活跃,2月成交均价为87194元/平。

另外,据广州中原研究发展部调研了解到,东圃板块业主经过前一轮时间的调价后,目前盘源报价已经相对稳定,亦存在小幅的议价空间,基本在2-3万元左右。

目前“明星盘”中海康城花园目前在售报价基本集中在4.5-5.5万元/平左右,亦有部分中高楼层优质户型楼盘均价达6万元/平以上。目前成交客户多以80、90后居多。

同样,珠江新城板块目前在售均价亦保持稳定状态,业主并未再次出现调价现象。但需要指出的是,目前珠江新城供不应求现象未能有效改善,不少优质热点楼盘依然缺货,可谓一房难求。不少业主处于观望态度,选择看清3月调控月走势后,再决定是否放盘。

03.越秀区:东风东需求旺,业主惜售反价现象频现

2021年2月,越秀区共成交(自助网签+中介网签)为935宗,环比下降32.2%。

据监测,本月北京路板块、淘金板块成交表现相对活跃,市场需求旺。

其中,北京路板块主力贡献盘源为东湖御苑,其成交均价为58593元/㎡。另外,据调研了解,本月东风东板块因教育资源的优势下,需求居高不下;市场货源稀缺,业主“惜售反价”的现象频现,部分盘源成交最后反价5万元以上并成交以不是特例。



另外,需要指出的是,本月散盘成交出现明显回升,1月成交占比仅为15.4%,而2月成交占比上升至36.4%,环比净增21%。

广州中原研究发展部认为,本月散盘成交占比有所回升主要原因有两方面:一、小区盘源放盘积极性不高,市面上盘源稀缺,客户可选择性较少,小区盘源成交占比下降;二、相对于电梯小区盘而言,散盘业主报价相对合理且具备小幅的议价空间,客户接受意愿相对较高,导致成交有较为显著的回升。越秀区东风东板块小区盘、散盘成交宗数占比变化

04.海珠区:信贷环境收紧,“卖一买一”需求减少

2月份,海珠区二手住宅网签宗数为(自助网签+中介网签)1474宗,环比上月下降29.5%,二手住宅网签均价为41285元/平。

据监测,本月海珠区的新港西板块成交持续活跃,上门看房客数量较1月跌幅较小。本月板块成交主要集中在优质的小区房源,比如板块“明星盘”富力千禧花园、富景花园。其2021年2月成交均价分别为56625元/平、46624元/平。成交户型多以2房为主。

此外,据调研了解,本月海珠区置业客户 “卖一买一”的置换需求有所减少。

根据中原成交显示,海珠区3房及以上的改善型户型成交占比出现明显回落,截至2月,占比已下跌至39.1%,环比1月同期净减6.9%。

广州中原研究发展部认为,近期置换需求客户减少主要原因在于:目前信贷环境明显趋紧,贷款利率上调。

不少银行放款时间明显拉长,直接导致不少“卖一买一”的客户需要较长时间回款,促使拉长整体的成交周期,改善户型成交占比回落。



05.荔湾区:芳村片区入市门槛低,备受关注

2021年2月,荔湾区二手网签价格为37347元/平方米;共成交(中介网签+自助网签)为659宗,环比下降27.1%。根据中原成交数据显示,本月荔湾区中山八路板块整体市场成交较为活跃,成交较为活跃的楼盘主要为珠岛花园,本月成交均价分别为30525元/㎡。

另外,本月芳村板块成交表现相对亮眼,成交亦明显回升,成交占比占区域近3成成交量。广州中原研究发展部认为,芳村片区成交占比逐步上升主要原因:片区楼价尚处洼地,并有较多的优质楼梯楼小区,且相对于区域的其它板块而言,业主价格相对“好谈”,客户接受意愿较高。

以芳村活跃楼盘合兴苑为例,目前的在售均价在2.7-3万元/平区间左右,套均均价为180万元/套,入市门槛极低,周边生活配套成熟,因此深受刚需客户所青睐。

06.白云区:罗冲围需求活跃,机场路板块货源紧缺

2月份,白云区二手住宅网签宗数(自助网签+中介网签)为900宗,环比下降37.7%。

据监测发现,本月白云区成交较旺盛为罗冲围板块,成交均价为32528元/平。板块主要以“富力系”楼盘成交支撑,例如富力半岛花园、富力桃园等,其2月成交均价分别为37449元/平、34949元/平,其两房户型最热销,三房次之。

另外,据广州中原研究发展部了解到,本月机场路板块成交出现明显萎缩,中原成交占比大幅下滑。据监测发现,2月份板块带看量环比1月下降近5成,新增客户数量环比1月下降近6成。

广州中原研究发展部认为,板块需求下滑主要有两方面原因:一方面,房源稀缺,比如之前“当红炸子鸡”云宵楼目前也是基本处于缺货状态,而齐富路一带的散盘业主放盘积极性偏低,导致客户入市热情不高;另一方面,板块业主叫价强硬,基本不存在议价空间,不少业主有上调价格的意向,促使报高价盘源僵持,“笋盘”货源紧缺的状况。

07.番禺区:市桥需求不减,华南业主叫价强硬

2021年2月,番禺区共成交(自助网签+中介网签)为1332宗,环比下降35.8%。但需要指出的是,本月市桥板块成交跌幅相对较小,板块主要凭借“价低+配套齐”的优势,吸引刚需客户的青睐。而本月板块成交活跃楼盘为西城花园,2021年2月成交均价为17782元/平,套均总价在150万元/套左右,入市门槛极低。

另外,据调研了解到,本月华南板块盘源依然稀缺,市场表现为“客多盘少”。加上业主小幅上调报价,叫价相对强硬,基本不存在明显的议价空间。同时,春节期间,华南多个一手项目处于“不打烊”状态,客户带看、成交量不输节前。加上珠江铂世湾、珑翠等优质项目的强势抢客,从而导致不少原本打算置业二手的客户转移至一手市场。据监测,本月华南板块二手成交量环比1月有明显萎缩,中原成交宗数环比下降57%左右。

预测:3月调控成关键,成交或会小幅回升

2月虽为春节月,但整体需求依然保持活跃,成交处于万宗高位。由此可见,目前客户入市热情依然偏高,市场基本面向好。

而3月外出返乡的客户逐渐返穗,看房客逐渐增多,市场成交可能会将一步上升。但需要指出的是,目前广州加紧对房贷的监管,信贷环境趋紧,预计会延续较长时间,这将直接影响“卖一买一”需求的客户,大幅加长其成交周期,客户购房明显受限。同时,上海、深圳、杭州、东莞等城市调控的加码信号释出,3月份广州是否会迎来一波调控潮亦尚未明朗。

因此,广州中原研究发展部认为, 3月成交可能环比2月份有小幅提升,但整体相差不会太大,3月月度成交预计会在12000-13000套左右,而二手价格将继续保持平稳状态。

来自:广州中原研究发展部

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